La crisis de la vivienda se ha consolidado como el principal estrangulador del bienestar social en el siglo XXI. En ciudades como Madrid, Barcelona, París o Berlín, el desfase entre unos salarios estancados y unos precios de alquiler y compra disparados expulsa diariamente a jóvenes y familias de sus barrios. Ante este escenario, surgen voces desde el ecologismo político y el decrecimiento que proponen una solución drástica: contraer la economía global, forzar una deflación y devaluar los activos financieros para que los pisos dejen de ser atractivos para los inversores.

Sin embargo, la teoría macroeconómica y los precedentes históricos (como la crisis española de 2008) advierten del peligro de este enfoque: un decrecimiento generalizado destruye el empleo, congela el crédito bancario y desprotege a las familias, dejando el campo libre para que los fondos oportunistas vuelvan a comprar a precio de saldo.

La alternativa viable no pasa por hundir la economía, sino por desmercantilizar el suelo: aplicar cirugía regulatoria directamente sobre el mercado inmobiliario para devolverle a la vivienda su función original de derecho humano básico, manteniéndola al margen de la especulación financiera. A continuación, analizamos las cuatro herramientas clave para lograrlo.

El veto al capital especulativo: blindar las fronteras residenciales

La primera gran vía de intervención consiste en impedir por ley que el dinero financiero compita contra el ahorro de las familias. Cuando un fondo de inversión o un comprador no residente adquiere viviendas en masa, altera artificialmente la escasez y encarece el mercado local.

La prohibición a no residentes: Países como Canadá y Nueva Zelanda ya han abierto este camino, vetando temporalmente la compra de inmuebles residenciales a extranjeros que no vayan a habitar el país.

Obligación de residencia (Buy-to-live): Ciudades como Ámsterdam han implementado normativas que prohíben a corporaciones y particulares comprar viviendas de precio medio o bajo con el único fin de arrendarlas. El comprador está legalmente obligado a residir en el inmueble durante los primeros años, expulsando de raíz el rentismo inmediato.

El modelo de Viena: parques públicos permanentes y no enajenables

Históricamente, España cometió el error de construir millones de Viviendas de Protección Oficial (VPO) que, pasado un plazo de entre 10 y 30 años, perdían su calificación administrativa y se vendían en el mercado libre, enriqueciendo a particulares o acabando en carteras de fondos buitre.

La desmercantilización exige seguir el ejemplo de Viena. En la capital austriaca, el 60% del parque residencial es propiedad municipal o de cooperativas fuertemente subvencionadas. La clave de su éxito es el blindaje perpetuo: esas viviendas jamás pueden ser privatizadas. Al existir un volumen tan gigantesco de vivienda pública con precios de alquiler basados estrictamente en los costes de mantenimiento y no en el beneficio, el mercado privado se ve obligado a bajar sus precios para poder competir.

Cooperativas en cesión de uso: propiedad colectiva contra la especulación

Existe una tercera vía entre la propiedad privada tradicional y el alquiler convencional: el modelo escandinavo de cooperativas de vivienda (Andelsbolig en Dinamarca).

Bajo este sistema, el suelo y el edificio pertenecen siempre de forma colectiva a una cooperativa sin ánimo de lucro. Las familias pagan una cuota inicial y un pago mensual asequible para adquirir el derecho de uso de la vivienda de por vida e incluso de forma hereditaria. Sin embargo, el usuario nunca posee las paredes. Si decide mudarse, no puede vender el piso en el mercado libre al mejor postor; el inmueble regresa a la cooperativa, que lo asigna a la siguiente persona de la lista de espera por el mismo valor indexado. La ganancia patrimonial individual queda completamente eliminada del sistema.

Fiscalidad disuasoria: hacer que el rentismo deje de ser negocio

Los mercados financieros se mueven por incentivos. Si la vivienda en alquiler ofrece hoy rentabilidades superiores a la bolsa o a los bonos del Estado, el capital seguirá fluyendo hacia el ladrillo. La desmercantilización utiliza los impuestos como un freno de mano económico:

Tasas al piso vacío: aplicar un Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) fuertemente penalizado a los grandes tenedores (bancos y fondos) que retienen viviendas vacías para mantener la oferta baja y los precios altos.

Impuestos progresivos a la multipropiedad: Elevar de forma exponencial la carga impositiva sobre los rendimientos del alquiler a partir de la tercera o cuarta propiedad, logrando que acumular pisos deje de ser financieramente rentable y redirigiendo ese capital inversor hacia sectores verdaderamente productivos e industriales.

Desvincular el techo del PIB

Buscar la solución a la crisis de la vivienda mediante el colapso controlado de la economía (decrecimiento) es un remedio que genera efectos secundarios más graves que la propia enfermedad. Por el contrario, la desmercantilización demuestra que es posible aislar el mercado de la vivienda de las dinámicas salvajes del capitalismo financiero sin necesidad de detener el motor económico de un país. Tratar la vivienda como la infraestructura social que es —al igual que la sanidad o la educación— no es una utopía ideológica, sino una necesidad de pura supervivencia económica para las próximas décadas.