La empresa Baika Puertochico S.L., adjudicataria de la gestión de la parte hostelera del Mercado de Puertochico, prevé recuperar la inversión inicial que hizo en las obras de reforma en cinco o seis años, según la memoria económica oficial incorporada al contrato firmado con el Ayuntamiento de Santander, consultada por EL FARADIO.

La inversión —1.390.000 euros (sin IVA)— fue asumida para rehabilitar el mercado tradicional tras años de deterioro y abandono municipal, siguiendo un nuevo modelo que lo convertirá en un espacio gastronómico y comercial con terraza, gastrobares, almacenes y zonas comunes. La parte de mercado tradicional seguirá siendo de gestión municipal, mientras que la otra la asumirá Baika.

El estudio de viabilidad de Baika estima unos ingresos brutos anuales de 310.056 euros procedentes del arrendamiento de locales. Esto permitiría amortizar la inversión en apenas un 15 % del tiempo total de concesión, fijado en cuarenta años, lo que deja más de tres décadas completas de explotación en beneficio neto de la empresa.

Un modelo sin retorno proporcional para el Ayuntamiento

El canon municipal fijado en el contrato es de 6.800 euros al año, cantidad que permanece congelada durante todo el periodo y no guarda relación con los ingresos reales generados. En total, el Ayuntamiento ingresará 272.000 euros en cuatro décadas, una cifra que representa solo el 1,4 % de los ingresos brutos estimados por la concesionaria, que podrían superar los 18,7 millones de euros si se aplica el crecimiento del 2 % anual previsto en el contrato.

Según el contrato, en base a las condiciones fijadas por el propio Consistorio, el Ayuntamiento no participa en los beneficios, no controla la selección de empresas arrendatarias y no establece reservas de espacio para proyectos sociales, culturales o comunitarios, más allá de los requisitos generales de ocupación alimentaria de los mercados.

McDonald’s: el local que más aporta a su rentabilidad

Uno de los elementos clave para entender la rentabilidad del modelo es el papel de la franquicia McDonald’s, que ocupa un local de 400,42 m² –más del 60% del mercado, en una desviación respecto del proyecto inicial–,  según la licencia de actividad municipal (Expediente LYALAI 202500019). Aplicando estrictamente las tarifas del contrato —entre 31 y 45,7 euros/m²/mes— el alquiler mensual de este espacio oscilaría entre 12.413 y 18.298 euros, lo que sitúa los ingresos anuales derivados de este único arrendatario entre 148.956 y 219.576 euros.

Esta cifra representa entre el 48 % y el 71 % de todos los ingresos anuales previstos en el contrato, lo que convierte a McDonald’s en el principal sustento económico de la concesión.

En contraste, el canon anual que Baika paga al Ayuntamiento es inferior a lo que esta única franquicia puede aportar en un solo mes.

Rentabilidad ajustada, pero estable

El estudio de Baika reconoce que se trata de un modelo de negocio con una rentabilidad “baja”, calculada en una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 7,94 %. El equilibrio financiero se considera viable si se mantiene una ocupación mínima del 85 %, pero se advierte que una caída por debajo del 65 % haría caer la rentabilidad por debajo del 5 %.

Pese a estos márgenes, la empresa califica el proyecto como “sostenible” y se ampara en su experiencia en la gestión de mercados similares para justificar la viabilidad del negocio.

Durante los 40 años de concesión, Baika conservará todos los ingresos derivados de los alquileres, mientras el Ayuntamiento mantiene únicamente la titularidad del edificio, que revertirá al dominio público en 2057, sin contraprestación adicional.

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