La empresa Palomera Obras y Proyectos S.L. ha resultado adjudicataria del contrato para la demolición de los edificios de la calle Alta 9 y 13, en Santander, en el Cabildo de Arriba, por un importe total de 252.890 euros (IVA incluido), tras la exclusión de la otra oferta presentada en el proceso, que fue calificada como una baja desproporcionada.

El derribo lo enmarca el Ayuntamiento en acciones de regeneración urbanística en el Cabildo de Arriba, que sigue sin solucionar su estado de degradación, que llegó a su máxima expresión con el desplome de un edificio en la Cuesta del Hospital que causó la muerte a tres vecinos: Gumersinda, Jesús y Teo, hace ya 18 años.

El contrato salió a licitación en 266.043,12, IVA incluido, de modo que finalmente Palomera se hizo con la adjudicación tras bajar apenas 14.000 euros (si se cuenta el IVA, sin ello, sería unos 10.800 euros), un porcentaje del 4,95%.

El procedimiento, no exento de complejidad por recursos previos y otras cuestiones, recibió únicamente dos ofertas para el Lote 1: las presentadas por Demoliciones Coruña S.L. y la propia Palomera Obras.

Puntuaciones técnicas y económicas

El proceso se inició con la apertura del sobre técnico (Sobre AB), que contenía los criterios no valorables mediante fórmula. En este apartado, Demoliciones Coruña obtuvo 23 puntos (20 por la memoria técnica y 3 por el plan de seguridad), frente a los 22 puntos de Palomera (17 en memoria y 5 en seguridad).

En la oferta económica, la diferencia fue significativa: Demoliciones Coruña propuso ejecutar la obra por 142.772,32 euros, lo que supone una baja del 35,53 % respecto al presupuesto base sin IVA (219.870,35 euros). Por su parte, Palomera presentó una baja del 4,96 %, con una propuesta de 209.000 euros sin IVA.

Aplicando las fórmulas del pliego, esto se tradujo en 75 puntos económicos para Coruña y solo 13,59 para Palomera. La suma de las dos partes otorgaba ventaja a la empresa gallega frente a Palomera, especializada en demoliciones y habitual en la adjudicación de estos trabajos tanto en la capital como en la comunidad.

Qué dice el pliego y qué hizo la Mesa

En este expediente resulta clave el concepto de baja desproporcionada, una figura prevista en el artículo 149 de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) y en la cláusula 10.2 del pliego.

Pese a que tiende a pensarse que cualquier baja significativa respecto al precio base es temeraria o, el término administrativo literal, desproporcionada, en realidad ese carácter viene marcado por lo que digan los pliegos y se basa en conceptos como la media de la baja de todas las aspirantes y la distancia respecto a ella, entre otros factores establecidos en fórmulas matemáticas indicadas.

En el caso de la demolición de la calle Alta 9 y 13, la Mesa comprobó que la propuesta económica de Demoliciones Coruña —142.772,32 euros sin IVA— suponía una baja del 35,53 % respecto al importe de licitación, superando el umbral establecido en el propio pliego para activar este mecanismo.

Cuando una oferta cae por debajo de ese umbral, la normativa no permite excluirla de inmediato: obliga al Ayuntamiento a pedir una justificación detallada que acredite que la empresa puede ejecutar el contrato sin poner en riesgo la calidad o el cumplimiento. Ese requerimiento es obligatorio y debe resolverse mediante un informe técnico motivado. Solo si la explicación no demuestra la viabilidad de la oferta, la Mesa puede proceder a su exclusión, tal como establece el artículo 149.6 de la LCSP.

En este caso, el Servicio de Arquitectura concluyó que la documentación presentada por Demoliciones Coruña no acreditaba suficientemente la posibilidad de ejecutar la obra por ese precio, y la empresa fue finalmente excluida en la sesión del 4 de febrero de 2025.

Este punto es relevante porque la exclusión no se debió a una valoración técnica negativa: al contrario, Demoliciones Coruña obtuvo la mejor puntuación técnica en la fase previa. En la valoración del Sobre AB, la empresa logró 23 puntos, frente a los 22 puntos de Palomera Obras y Proyectos, gracias a una memoria técnica mejor valorada y a su propuesta en criterios como el control de la seguridad y la circulación durante los trabajos.

Como consecuencia, Palomera quedó como única oferta válida. La Mesa propuso su adjudicación con una puntuación final de 35,59 puntos (22 técnicos y 13,59 económicos), y por un importe de 252.890 euros, muy cercano al presupuesto base, y sin competencia efectiva tras la exclusión.

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