El contrato de concesión del Mercado de Puertochico, adjudicado en 2017, establece un modelo de gestión en el que la empresa concesionaria, Baika Puertochico S.L., no solo explota el edificio, sino que repercute a los operadores hosteleros los costes ordinarios de funcionamiento del mercado. Este sistema queda recogido de forma expresa en la memoria económica incorporada al contrato, que define tanto las tarifas aplicables a los espacios como el reparto de los gastos comunes y los suministros.

Según la documentación contractual, analizada por EL FARADIO, Baika aplica un esquema de alquiler mensual por metro cuadrado diferenciado en función del tipo de superficie. En el caso de los locales de hostelería interior, la tarifa fijada es de 31 euros por metro cuadrado y mes. Para las terrazas exteriores, el precio asciende a 38 euros por metro cuadrado y mes, mientras que los almacenes y espacios auxiliares se facturan a 6 euros por metro cuadrado y mes.

Estas cifras aparecen recogidas literalmente en la memoria económica como base del modelo de ingresos de la concesionaria, que ha optado por entregar el 62% del espacio a un McDonalds, en contra de la tendencia en otros mercados municipales que incorporan hostelería en otras ciudades de toda España, que se inclinan por la gastronomía de calidad o delikatessen. El de Santander es un caso único en todo el país, como constatan analistas turísticos.

Las tarifas se aplican de manera acumulativa, ya que la propia estructura del contrato distingue entre los distintos tipos de superficie. De este modo, un mismo operador que disponga de local, terraza y almacén abona de forma separada cada uno de esos conceptos, conforme a la superficie ocupada en cada caso. La documentación no contempla una tarifa integrada ni descuentos por la concurrencia de varios espacios.

Además del alquiler, el contrato establece que los hosteleros asumen los gastos comunes del mercado, que se prorratean en función de la superficie ocupada por cada operador. En este apartado se incluyen costes como limpieza, mantenimiento, iluminación y seguridad del edificio. A ello se suman los consumos individualizados, entre ellos agua, electricidad y gestión de residuos, que se facturan de manera específica a cada establecimiento.

La memoria económica no fija límites máximos a estos gastos ni prevé bonificaciones o escalados en función del tamaño del operador, del volumen de facturación o del tipo de actividad. Tampoco se recogen mecanismos automáticos de compensación ante incrementos de los costes de funcionamiento. En la práctica, el modelo traslada a los arrendatarios la variabilidad de los gastos ordinarios asociados al uso diario del inmueble.

Este diseño contractual configura un marco de bajo riesgo económico para la concesionaria. Los ingresos derivados del alquiler están definidos por contrato, mientras que los costes operativos ordinarios del mercado se repercuten a los operadores.

Por su parte, el canon municipal que Baika abona al Ayuntamiento es fijo, con una cuantía anual de 6.800 euros, no vinculada a los ingresos generados ni sujeta a revisión por el índice de precios al consumo (IPC).

En este sentido, el funcionamiento económico del mercado se articula mediante un sistema habitual en grandes superficies comerciales: alquiler por metro cuadrado, gastos comunes prorrateados y un arrendador único. Aunque el Mercado de Puertochico es un edificio de titularidad pública y está calificado urbanísticamente como equipamiento de interés social, el modelo de cobros descrito en la concesión determina una operativa equiparable, desde el punto de vista económico, a la de un centro comercial de gestión privada.

Por otra parte, las condiciones económicas recogidas en la memoria tienen efectos sobre el perfil de los operadores que pueden acceder al mercado. Los hosteleros deben afrontar alquileres por metro cuadrado superiores a los precios medios de otros espacios de la zona y, además, asumir gastos adicionales derivados del funcionamiento del edificio. Esta estructura de costes incrementa la barrera de entrada para proyectos de menor dimensión económica, lo que aboca a grandes cadenas o grupos y expulsa a proyectos medios y pequeños (los más habituales en la hostelería). Ahondando en ello, el contrato no incorpora herramientas específicas para favorecer la implantación de pequeños proyectos ni para modular los costes en función del tamaño o la antigüedad de los negocios.

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