La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabria ha considerado que el alquiler de una habitación para residencia habitual debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no por el Código Civil, lo que implica que la persona arrendataria puede acogerse a las prórrogas forzosas previstas en esta normativa frente a desalojos por finalización del contrato.

La resolución revoca así una sentencia previa del Juzgado de Primera Instancia número uno de Santoña, que había dado la razón a la propietaria de una vivienda y había acordado la resolución del contrato y el desalojo de la inquilina por expiración del plazo pactado.

El caso parte de un contrato firmado en enero de 2023 para el alquiler de una habitación en un piso compartido de Santoña, con derecho al uso común de baño y otras dependencias de la vivienda. El acuerdo se formalizó inicialmente por un año y posteriormente se prorrogó durante cinco meses más. Tras ese periodo, la arrendadora reclamó judicialmente la finalización del contrato y el abandono de la habitación.

La inquilina defendió que el contrato no podía tratarse como un simple arrendamiento civil, sino que estaba sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que la habitación constituía su residencia habitual. El juzgado de primera instancia rechazó esa interpretación al considerar que el alquiler afectaba únicamente a una habitación y no a una “edificación habitable” completa, entendiendo por ello que no podía aplicarse la protección prevista para las viviendas habituales.

Sin embargo, la Audiencia Provincial corrige ese criterio y recuerda que el artículo dos de la LAU establece que se considera arrendamiento de vivienda aquel cuyo “destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Frente a ello, el artículo tres de la misma ley regula los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como los alquileres de temporada.

A partir de ahí, la Sala analiza tanto el contenido del contrato como las circunstancias concretas del caso. Según recoge la sentencia, en el documento firmado entre las partes se indicaba expresamente que la habitación tenía un “destino exclusivo para alojamiento” y que no se permitían actividades comerciales, profesionales ni el alojamiento de terceras personas. Además, quedó acreditado que la inquilina estaba empadronada en esa dirección.

Para los magistrados, esos elementos demuestran que la habitación cubría una necesidad estable y permanente de vivienda. En consecuencia, consideran irrelevante que determinados espacios de la vivienda fueran compartidos con otras personas arrendatarias.

“Lo esencial es la necesidad permanente de vivienda, no la exclusividad en el uso de todos y cada uno de los servicios esenciales”, señala literalmente la sentencia.

La resolución añade además que el hecho de compartir baño o cocina no figura entre las exclusiones previstas en el artículo cinco de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no puede utilizarse ese argumento para dejar fuera de la protección legal a quienes viven en habitaciones alquiladas.

A partir de esa interpretación, la Audiencia Provincial concluye que todavía no había transcurrido el plazo mínimo de prórroga obligatoria previsto en el artículo nueve de la LAU para contratos firmados en 2023. Por ello, estima el recurso presentado por la inquilina, revoca la sentencia inicial y desestima la demanda de desahucio planteada por la propietaria. Además, impone a la arrendadora las costas procesales de ambas instancias.

La decisión judicial llega en un contexto marcado por el aumento de los alquileres y por la extensión del arrendamiento por habitaciones como una de las principales fórmulas de acceso a la vivienda, especialmente entre jóvenes, estudiantes, personas migrantes y trabajadores temporales. En ciudades con precios elevados y escasa oferta residencial, compartir piso se ha convertido en muchos casos en la única alternativa posible.

En los últimos años, organizaciones sociales y colectivos vinculados al derecho a la vivienda han advertido de la inseguridad jurídica existente en torno a los alquileres de habitaciones, donde con frecuencia se recurría a contratos sujetos al Código Civil para evitar las garantías y prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La resolución de la Audiencia Provincial de Cantabria introduce ahora un criterio que prioriza el uso real de la habitación como residencia habitual frente a la fórmula contractual empleada.

La sentencia ha sido dictada por los magistrados Miguel Fernández Díez, Milagros Martínez Rionda y Justo Manuel García Barros. Contra la resolución cabe interponer recurso de casación por interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal en el plazo de 20 días desde su notificación.

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