Baika teme una “baja” rentabilidad en el contrato del Mercado de Puertochico, sujeta al nivel de ocupación de hostelería
Baika Puertochico SL, la empresa que gestionará los espacios hosteleros del Mercado de Puertochico tras acometer una reforma fruto de años de abandono municipal, cree que el beneficio que obtendrá por esta operación no será muy alto.
El canon de 6.000 euros al año –no al mes- y unos ingresos estimados de 300.000 euros al año durante 40 años tras una obra de 1,3 millones de euros les supondrá una “rentabilidad bastante baja”, según calcula la empresa en la memoria económica, consultada por EL FARADIO.
Y, en todo caso, la liga al grado de ocupación de los espacios comerciales, que ya ha pasado de una variedad de establecimientos a que la cadena de comida rápida McDonalds ocupe más del 60%, en una decisión muy contestada por los vecinos de la zona, que critican tanto los perjuicios que les supondrá –salidas de humos frente a sus casas, terrazas con horario nocturno bajo sus balcones, en la plaza del Centro Cultural Doctor Madrazo– como el cambio de modelo que supone respecto al mercado tradicional, de proximidad y de barrio.
En detalle, la memoria económica incorporada al expediente recoge una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 7,94 %, una cifra asumida por la empresa como viable, pero considerada –por ellos– escasa para una concesión de cuarenta años. El cálculo se basa en la previsión de una ocupación del 85 % de los locales y un crecimiento del 2 % anual en ingresos y gastos, vinculado a la inflación.
El documento, incluido en la oferta adjudicataria, especifica además que, si la ocupación comercial descendiera por debajo del 65 %, la tasa de retorno del proyecto caería por debajo del 5 %, un umbral que podría comprometer su sostenibilidad financiera.
Ingresos previstos y estructura de alquileres
La empresa estimó unos ingresos anuales brutos de 310.056 euros, derivados del arrendamiento de:
- Nueve gastrobares, con alquiler medio de 31 €/m²/mes, y cuotas anuales de entre 19.892 y 26.538 euros por local.
- Una vinoteca, con 59,84 m² y un canon mensual de 2.735 euros (32.826 euros al año).
- Una terraza exterior, con 145 m² y un alquiler previsto de 66.120 euros anuales.
- Zonas de almacenes y servicios, con 56 m², aportando 3.996 euros al año.
En total, se prevé una recaudación mensual de 25.838 euros, con ingresos estimados a lo largo de los 40 años de concesión que podrían superar los 18,7 millones de euros, aplicando el crecimiento anual del 2 %.
Gastos de explotación y canon
Frente a esto, la memoria económica estima que los gastos anuales de explotación iniciales ascienden a 155.000 euros, incluyendo personal, mantenimiento, suministros, seguridad, seguros y gestión. Esta cifra representa aproximadamente un 50 % de los ingresos anuales previstos, y también se incrementa cada año un 2 %, según la proyección financiera incluida en el expediente.
El contrato no impone un canon vinculado a ingresos ni beneficios. La empresa abona un canon fijo de 6.800 euros anuales al Ayuntamiento, sin revisión durante toda la duración del contrato. En total, el canon público sumará 272.000 euros en 40 años, una cantidad equivalente a menos del 1,5 % de los ingresos proyectados por la explotación de los locales.
Dado que la empresa asumió una inversión inicial de 1.390.000 euros (sin IVA) para la rehabilitación del edificio y su adecuación como espacio comercial y gastronómico –tras años de abandono municipal–, el gasto, junto con los de explotación y el canon, sitúan los costes totales del proyecto en torno a los 11 millones de euros, frente a unos beneficios de 18.
Un modelo basado en la estabilidad comercial
En su análisis de viabilidad, la empresa señala que el proyecto podría sostenerse financieramente gracias a la estabilidad en la ocupación y la experiencia en la gestión de espacios similares. Sin embargo, reconoce explícitamente que se trata de una rentabilidad “ajustada” y que el modelo es sensible a desviaciones en el nivel de ingresos.
El contrato no contempla mecanismos de revisión económica que impliquen participación municipal en los beneficios, ni cláusulas de fiscalización directa de los márgenes obtenidos por el concesionario.
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