Construir más viviendas no significa necesariamente que sus precios vayan a bajar. Especialmente cuando quienes las compran no lo hacen para vivir en ellas, sino para obtener beneficios económicos. Es una de las principales ideas que plantea el investigador Javier Gil, que este miércoles, 28 de octubre, estará en Santander para presentar su libro ‘Generación inquilina. Un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad’, publicado por Capitán Swing.

La cita será a las 19:30 horas en la librería La Vorágine, en la calle Cardenal Cisneros, 69, en un encuentro en el que también participará Cristina Asenjo, del Sindicato de Vivienda de Cantabria.

Gil, investigador del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), cuestiona uno de los argumentos más habituales en el debate sobre vivienda: que el problema de los precios se resolvería simplemente incrementando la oferta. Su análisis parte de una transformación del mercado inmobiliario, en el que la vivienda ha pasado de comprarse principalmente como un lugar en el que vivir a convertirse en un activo financiero.

«Está completamente demostrado que simplemente construyendo más no van a bajar los precios de la vivienda», sostiene el investigador en conversación con EL FARADIO, en la que explica que el precio de un activo financiero está determinado en buena medida por las expectativas sobre su valor futuro.

Cuando los inversores esperan que los precios sigan subiendo, comprar viviendas se convierte en una oportunidad de negocio. Esa expectativa atrae nuevas inversiones que, a su vez, empujan los precios al alza y generan nuevas expectativas de revalorización. Un mecanismo que Gil compara en su libro con una «pirámide Ponzi» y que sitúa en el centro de la dinámica inmobiliaria española desde 2013.

De comprar una casa para vivir a comprarla como inversión

El investigador distingue entre la demanda residencial que predominaba antes de la crisis de 2008 y la demanda de inversión que, según su análisis, está impulsando el mercado actual.

Antes, explica, eran principalmente familias trabajadoras las que se hipotecaban para comprar una vivienda habitual o una segunda residencia. Ahora, en cambio, una parte de las compras responde a una lógica diferente: adquirir inmuebles como quien invierte en bolsa, oro o criptomonedas.

«Hay una demanda especulativa, una demanda de inversión, que no es lo mismo que una demanda residencial», señala.

Esta transformación ayuda a explicar, según Gil, por qué los precios inmobiliarios han ido separándose de la evolución de los salarios y de la capacidad económica de quienes necesitan una vivienda.

«Eso es lo que ha hecho que se desconecten los precios de la economía del país y de los salarios. Y por eso hablamos de una crisis de vivienda que es una crisis de desigualdad, no es una crisis de escasez».

Desde esta perspectiva, el investigador considera que la construcción de nuevas promociones no garantiza por sí misma una reducción de los precios si esas viviendas terminan incorporándose a los circuitos de inversión y especulación, en lugar de responder a las necesidades residenciales de la población.

«¿De qué sirve construir más viviendas si se las van a quedar los inversores o si se van a transformar en pisos turísticos?», se pregunta.

Gil no descarta que sea necesario construir en determinados territorios donde exista una escasez real de viviendas. Lo que cuestiona es que esa construcción pueda dejarse exclusivamente en manos de quienes buscan obtener la máxima rentabilidad.

Pone como ejemplo Viena, donde la intervención pública y los modelos de vivienda asequible permiten orientar una parte significativa de la construcción hacia necesidades sociales y no únicamente hacia los beneficios de los promotores.

Y se refiere expresamente a Santander para ilustrar la distancia entre los precios de la obra nueva y la capacidad económica de las familias.

«Mirad en Santander, os metéis en Idealista y miráis la vivienda de obra nueva, cuál es el precio más bajo. Y vais a ver que es una barbaridad, que son precios que la población ya no puede pagar con los salarios».

A su juicio, quienes viven de alquiler encuentran además dificultades crecientes para reunir el ahorro necesario para acceder a una hipoteca.

Por eso defiende que, allí donde sea necesario construir, también debe regularse cómo se construye, movilizar suelo evitando la especulación y favorecer fiscalmente a quienes promuevan vivienda asequible, en lugar de beneficiar a los fondos de inversión.

Entre las alternativas menciona las cooperativas en cesión de uso, que permiten desarrollar viviendas de propiedad colectiva al margen de la compraventa especulativa. Sin embargo, advierte de que estas iniciativas se encuentran con mayores dificultades de financiación y condiciones fiscales menos ventajosas que las de determinados operadores inmobiliarios.

«Hay una legislación que no permite que emerja un tercer sector de lucro limitado, que sea quien se encarga de construir la vivienda», explica.

Su diagnóstico es que «aquí la construcción de la vivienda sigue siendo un gran negocio y, por lo tanto, esa construcción nunca va a bajar el precio».

Las constructoras irán levantando viviendas «poco a poco» porque «lo que les interesa es continuar la tasa de ganancia»

Una sociedad dividida entre quienes pagan rentas y quienes las reciben

Las consecuencias de este modelo, advierte Gil, van mucho más allá del mercado inmobiliario. Afectan a la distribución de la riqueza, a las posibilidades de emancipación y a la propia estructura social.

«Cada vez más vamos hacia una sociedad que se va a dividir entre quienes pagan renta y quienes reciben rentas», señala.

Por una parte, crece la población que no puede acceder a la propiedad y debe permanecer de alquiler. Por otra, los hogares de mayor renta y determinados inversores tienen capacidad para acumular viviendas que no necesitan para vivir, sino que utilizan como fuente de ingresos.

El resultado, explica, es la progresiva ruptura de la sociedad de propietarios que se había consolidado durante buena parte del siglo XX.

Mientras unas personas destinan una parte de sus salarios a pagar por el acceso a una vivienda, otras obtienen ingresos de la propiedad de esos mismos inmuebles. Se produce así una transferencia de recursos desde quienes viven de su trabajo hacia quienes disponen de patrimonio inmobiliario.

«Eso está rompiendo nuestra sociedad. Está haciendo que cada vez más las rentas del trabajo tengan menos peso en relación con las rentas del capital», advierte Gil.

El investigador considera que este proceso invierte parte de las dinámicas de reducción de desigualdades desarrolladas durante el siglo pasado y amenaza con aumentar la distancia económica entre quienes tienen propiedades y quienes no pueden acceder a ellas.

«Esto lo que va a hacer es disparar la desigualdad y, de alguna manera, lo que vemos es que se están rompiendo los valores centrales de nuestra sociedad».

La vivienda pública como la educación y la sanidad

Frente a este diagnóstico, Javier Gil plantea la necesidad de cambiar el modelo de vivienda y situar su función social por delante de su rentabilidad financiera.

No se trataría únicamente de adoptar medidas aisladas para contener los precios, sino de desarrollar distintas políticas que permitan construir un nuevo sistema de acceso a la vivienda.

En ‘Generación inquilina’, el investigador analiza experiencias europeas que, a su juicio, demuestran que existen alternativas al modelo inmobiliario español.

Su propuesta pasa por transformar la vivienda en un bien público, siguiendo una lógica semejante a la de los servicios públicos de educación y sanidad.

«Que el objetivo sea transformar la vivienda en un elemento público, como se hace con la educación, como se hace con la sanidad. Que podamos vivir en vivienda pública. Que la vivienda pública no sea solo para la población más empobrecida, sino que sea para las mayorías sociales».

Este cambio supondría superar la concepción de la vivienda pública como un recurso reservado exclusivamente para personas en situaciones de especial vulnerabilidad y convertirla en una opción habitual de acceso a un hogar para amplias capas de la población.

Pero Gil considera que no basta con que las administraciones construyan nuevos inmuebles. También deberían intervenir sobre el parque de viviendas existente y disputar a los grandes fondos de inversión el control de una parte del mercado.

Para ello plantea que el Estado actúe en operaciones inmobiliarias, adquiera viviendas actualmente controladas por inversores y las incorpore a un parque público amplio, capaz de ofrecer una alternativa al mercado especulativo.

Una intervención que, en su opinión, tendría además un efecto sobre las expectativas de rentabilidad de los propios fondos.

«En cuanto el Estado dé un paso al frente y su objetivo sea acabar con la especulación en vivienda, los fondos de inversión van a salir escopetados del país», afirma, al explicar una de las hipótesis centrales de su libro.

Gil interpreta esta posible retirada de capital especulativo no como un problema, sino como una oportunidad para que las administraciones adquieran inmuebles y amplíen el patrimonio público residencial.

El objetivo final sería generar un gran parque de vivienda pública que no dependiera exclusivamente de nuevas promociones y que pudiera ofrecer una alternativa estable para las mayorías sociales.

De la preocupación por la vivienda a la movilización social

El investigador también presta atención al cambio que se está produciendo en la conciencia social sobre la vivienda y a las movilizaciones de los últimos años.

Recuerda que, ante situaciones prolongadas de desigualdad o injusticia, suele plantearse por qué no existe una mayor respuesta colectiva. Sin embargo, considera que las protestas por la vivienda han demostrado que esa aparente ausencia de movilización puede cambiar rápidamente.

«Muchas veces se dan situaciones de injusticia, de desigualdad, de explotación, hasta grados que parecen intolerables, y la gente se hace esas preguntas. Y, de repente, pasa algo que lo cambia todo».

Para Gil, las movilizaciones han marcado un punto de inflexión en un debate que ya no afecta únicamente a quienes tienen dificultades para pagar un alquiler, sino que ocupa un espacio central en la discusión pública.

«Hemos vivido un punto de inflexión donde lo que hace unos meses parecía imposible ahora es realidad. Y lo que a día de hoy nos parece imposible puede que en unos meses sea realidad también», señala, refiriéndose a la posibilidad de impulsar cambios políticos y culturales sobre el papel de la vivienda.

El investigador relaciona este proceso con la creciente preocupación ciudadana que reflejan las encuestas del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) y con la incorporación de la vivienda al centro del debate político.

Desde esa perspectiva, las movilizaciones no serían únicamente una respuesta al encarecimiento de los alquileres, sino también una oportunidad para cuestionar el modelo que ha convertido el acceso a un hogar en una fuente de rentabilidad financiera.

 

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