Para poder hacer el Proyecto Faro,  esto es, la futura ubicación de la colección de arte del Banco Santander en su histórica oficina número 1, hubo que modificar el Plan Especial de Protección del Paseo Pereda, una herramienta urbanística con normas específicas para esta zona, ante la acumulación de edificios o espacios con valor arquitectónico o histórico. En lugar de no hacer el proyecto, o de renunciar a alguna de sus características (la ocupación bajo el arco que privará de paso al transporte público o el mirador en superficie que llevó a los problemas de espacio que hicieron pensar en ocupar el arco), se cambió la norma.

No es la primera vez que un proyecto ligado al Banco Santander o la familia Botín acaba implicando una modificación en las normas urbanísticas.

Empezando, allí enfrente mismo, por el Centro Botín, promovido por la Fundación Botín y diseñado por el arquitecto Renzo Piano, un edificio con vocación de icónico que se encuentra todo lo pegado al mar que puede estar algo en la ciudad: prácticamente define el concepto de primera línea.

El edificio se sitúa parcialmente sobre dominio público portuario, lo que implicó la tramitación de una concesión administrativa otorgada por la Autoridad Portuaria de Santander, dependiente del entonces Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.

Además de la concesión estatal, fue necesaria la adaptación del planeamiento municipal por parte del Ayuntamiento de Santander. Se tramitó una modificación urbanística que permitió el uso cultural en ese espacio, que al ser portuario, era indusrtrial por definición, redefiniendo alineaciones y condiciones edificatorias en el frente marítimo.

El proyecto obligó a compatibilizar un equipamiento cultural de iniciativa privada sobre suelo público portuario y a integrar el edificio en un entorno próximo al conjunto histórico.

Más allá del cambio en las normas urbanísticas, estuvieron los plazos expréss, con trámites que se aprobaban en cadena y en cuestión de días –y eso que entonces no había Ley de Simplificación Administrativa–.

En el lote del cambio en la zona, más allá del edificio, la primera versión del edificio hubiera afectado a la Grúa de Piedra, un resto de la actividad portuaria por el que lo ssantanderinos sienten un cariño especial. No pareció molestarle a las instituciones de la época, que asintieron tanto a ese planteamiento como al cambio al que acabó accediendo Renzo Piano tras escuchar a arquitectos locales y ciudadanía (es decir, el propio autor acabó admitiendo que su proyecto era susceptible de mejora, mientras que las instituciones nunca lo cuestionaron).

Asimismo, la construcción del edificio acabó añadiendo un extra que nadie se hubiera planteado de no ser por el Centro: la ampliación de los Jardines de Pereda (que pasaron de ser un espacio financiado por los propios santanderinos a un lugar al servicio estético de la infraestructura cultural), que eliminaron tráfico en superficie y generaron un túnel debajo —que, además de encarecer un contrato municipal, acabó llevando más coches al centro–.

Otro de los ámbitos afectados fue el del Plan Especial de Protección de El Sardinero, instrumento urbanístico que regula una zona residencial caracterizada por su valor histórico y arquitectónico.

El planeamiento establece limitaciones de volumen, condiciones de ocupación, regulación de edificabilidad y criterios destinados a preservar el carácter residencial del entorno.

Según la hemeroteca de El Faradio, que documentó el proceso a partir de expedientes municipales, se introdujeron modificaciones que permitieron una compraventa de terrenos entre la familia Botín, del Banco Santander, y la familia Díaz, propietarios del Grupo SADISA (Ascan, en un momento en que pasaban por dificultades empresariales), a petición de ellos.

El tercer episodio se produjo en el entorno de Los peligros/La Magdalena, en una zona próxima a una finca vinculada a Elena García Botín.

Las actuaciones consistieron en la ejecución de escolleras como medida de protección costera en un tramo del litoral. Estas intervenciones dependen de la Administración General del Estado, a través de los servicios de Costas, y requieren autorizaciones técnicas y ambientales.

La zona afectada se encuentra próxima al Palacio de La Magdalena, uno de los espacios más representativos del frente marítimo santanderino.

La controversia pública no giró en torno a la legalidad formal de la actuación, tramitada como obra de defensa del litoral, sino sobre la coincidencia espacial con una finca privada concreta: la delimitación de las escolleras permitió sacar de la finca un camino que sería de uso público, con consecuencias sobre el pago del canon que debía porque es una finca construida sobre dominio público, la costa y la playa.

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