A veces hablar del Cabildo de Arriba, el barrio en pleno centro de Santander en el que hace ya 14 años se produjo un derrumbe mortal que causó la muerte a tres personas (Gumersinda, Jesús Manuel y Teodoro), parece como hablar de la inmensidad: los solares vacíos ( la maleza, los escombros, los cristales, las pintadas), las nuevas noticias de derrumbes y la sucesión de frustrados planes de renovación urbanística emprendidos después de aquel puente de la Constitución (artículo 47, derecho a una vivienda digna) .

Pero lo cierto es que los límites del barrio están bien definidos: de la rampa Sotileza o Ruamayor al Parlamento, por los extremos de arriba, y las calles Limón/Garmendía/Santa María Egipciaca tirando hacia abajo y los lados; con la Cuesta del Hospital y la calle San Pedro, y la zona de la calle Alta justo en paralelo de estas como zonas cero, del derrumbe y del deterioro.

En algo más de un centenar de viviendas llegó a cuantificarse el foco de la renovación (que no rehabilitación) en el Cabildo de Arriba en uno de esos capítulos de la sopa de letras (ARIs, ARCU, PERI…).

En este caso el ARU, el Área de Renovación Urbana,  nos sirve como ejemplo de como los planes contemplaron unos costes económicos difíciles de asumir para la parte de los propietarios que eran simplemente vecinos, es decir, ni a los herederos ni a los empresas con propiedades en el barrio, según se puede constatar en distinta documentación institucional consultada por EL FARADIO.

LOS COSTES DEL ARU

Así, en la primera fase del ARU (2010) se hablaba de una actuación que afectaba a 100 viviendas.

Y se estimaba que los costes totales (demolición, construcción, mantenimiento, expropiaciones…) ascendían a 11,3 millones de euros.

Se hizo hasta un reparto de esos costes en un remedo de colaboración institucional a varias bandas: Estado, Comunidad Autónoma, Ayuntamiento de Santander y propietarios.

Así, de esos 11,3 millones de euros, 4,6, un 40%, corrían a cargo del Ministerio de Fomento; un 25%, 2,2 millones, los asumía el Gobierno de Cantabria; y medio millón de euros serían coste para el Ayuntamiento, menos de un 5% –la administración que menos aportaba–.

El resto, 3,3 millones, esto es, un 29%, lo sufragarían los particulares, los propios vecinos o propietarios de pisos en el Cabildo. Esto suponía costes de 33.000 euros por vivienda.

Costes que se calcularon para la segunda fase del ARU en un total de 2,2 millones de euros (esos costes incluían conceptos como el mantenimiento o el realojo) para otro lote de 15 viviendas además de los de la primera, lo que hace una media de 146.000 euros por vivienda.

Así, en el acuerdo de la Comisión Bilateral de 2011, relativo a la Fase 2 del ARU, se estableció que el Ministerio de Fomento aportaría 854.000 euros (casi el 40% del total) , el Gobierno de Cantabria 563.000 (en torno a un 25%), el Ayuntamiento de Santander menos de 100.000 euros (inferior al 5%).

Y los particulares 724.000 euros, esto es, el 32% del total. Esos 724.000 euros suponían 48.000 euros por vivienda.

LOS COSTES  CRECIERON

La realidad se acabó imponiendo al diseño de estos planes. El proyecto de reconstrucción iniciado en 2011 se volvió una pescadilla que se mordía la cola: para saber los costes totales, era necesario saber cuántos vecinos iban a adherirse a los complejos mecanismos a varias bandas creados, y muchos vecinos no se adherirían hasta saber cuánto costaría.

«Que la curiosidad sea más grande que el miedo»

Los mecanismos contemplados incluían que se produjeran tras el acuerdo total de los propietarios, lo que suma una complejidad que rozaba lo imposible, teniendo en cuenta además el medio centenar de viviendas vacías localizadas.

Además, en al menos una treintena de viviendas se daban circunstancias que complicaban el proceso: herencias sin resolver, pisos que correspondían a varios propietarios o residentes fuera a los que enseguida dejó de interesarles participar en estos procesos.

La buena noticia es que alguno de ellos, si bien no apoyaba al ARU, sí se mostraba favorable a ser expropiado. En cualquier caso, lo evidente es que esa propiedad no era su residencia principal y en ellos no se producían problemas de desarraigo o las cuestiones económicas ligadas a la dependencia de la propiedad en la que se habita: había bloques en los que un 58% de los propietarios no eran residentes en el barrio.

Las obras intentaron reducir costes con el proyecto del aparcamiento en el barrio, pero se encontraron con las dificultades técnicas confirmadas después: como la existencia en el subsuelo del túnel del Pasaje de Peña, en la que nadie pareció haber reparado y que pasa a la lista de las sorpresas recurrentes por lo cotidiano (la lluvia, el viento, los túneles) que se encuentra la gestión en Santander.

Estudios e informes posteriores cuantificaban esos costes para los propietarios, excluyendo ya las ayudas, a cifras que se movían entre los 36.000 euros y los 53.000 euros hasta donde subieron según avanzaba el proyecto.

En otras manzanas del barrio se pasó de los 56.000 planeados a los 79.000 euros

A todo esto hay que sumar la renuncia a los instrumentos públicos: se apostó por canalizar todo desde organismos ya existentes como la Sociedad de Vivienda y Suelo (del Ayuntamiento) o GESVICAN (del Gobierno) en lugar de por una empresa pública nueva especializada, ante los problemas para el endeudamiento en sociedades públicas que caracterizaban también el contexto de austeridad.

UN BARRIO MILEURISTA EN UNA CRISIS GLOBAL

Sólo un 6% de los propietarios se vio capaz de asumir los costes económicos del ARU, estando de acuerdo con él.

También lo estaban otro 30%, que veían que sería “muy bueno” para el barrio, pero que no se veía en condiciones de asumir ni los pagos.

Y tampoco veían como una posibilidad real que los bancos les dieran algún tipo de préstamo, bien por su renta, pero también por la edad.

No hay que olvidar que para entonces, período 2011, la crisis financiera global ya ha estallado y una de sus consecuencias fue la menor concesión de créditos por parte de unas entidades que acabaron rescatadas con dinero público.

No se puede decir que las instituciones desconocieran la realidad socioeconómica del barrio, descrita en numerosos informes que acompañaban a los distintos proyectos emprendidos desde que en 2007 se produjera el derrumbe.

En los propios convenios entre instituciones ligados al ARU se constataban no sólo los problemas urbanísticos y de habitabilidad de las viviendas, sino los “bajos recursos económicos” de los propietarios, lo que –otra pescadilla- tenía consecuencias sobre el mantenimiento de los inmuebles, y, por tanto, su “progresivo abandono” y “deterioro de la habitabilidad”.

De hecho, el convenio renunciaba expresamente a la rehabilitación de las viviendas (es decir, a reformar las ya existentes en este histórico barrio superviviente, a diferencia del resto del centro, al incendio) por su “desproporcionado coste”, priorizándose la renovación, esto es, la construcción de viviendas nuevas previa demolición de las viejas y deterioradas.

Por eso, los propios convenios que se firmaban entre las instituciones hacían alusión a la necesidad de conseguir financiación.

Las propias instituciones se toparon una vez más con la realidad cuando realizaron las entrevistas, piso a piso, para ver si los vecinos se adherían al ARU mientras pulsaban su contexto socioeconómico.

En el barrio la medida de personas por unidad familiar era de 2,7, y los ingresos medios declarados eran de 1.100 euros por unidad familiar, con índice de paro en la media de la época –en pleno coletazo de la crisis financiera global, resuelta entonces con recortes en lugar de estímulos, lo que privó de herramientas para la recuperación–.

Una tercera parte de los vecinos no tenían otra propiedad de la que tirar.

Y en diez viviendas había personas con reconocimiento oficial de una situación de minusvalía.

En cualquier caso, a un no despreciable 33% le seguía faltando información sobre el proceso antes de manifestarse a favor o en contra y adherirse o no a la figura del ARU, cuyo resultado económico final dependía de los propietarios que decidan adherirse al ARU mediante la vía del mutuo acuerdo.